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        交易有房貸的房屋時該怎么辦

        來源:網絡 作者:未知 時間:2017-09-26

          摘要:很多二手房交易時往往原購房者尚未還清貸款。而未還清貸款的房子,是被抵押給銀行的,抵押權解除前是不能過戶的!怎么才能實現這個交易呢?在交易過程中要注意什么?下文常熟律師為您詳細講述。

          一房屋有貸款可以交易,但過戶受限制

          房屋有抵押權的情況下,產權人仍有權出售。這種情況下簽訂的《房屋買賣合同》是有效的。

          但是,房屋被設定了抵押權,是不能辦理過戶,這是進行正常交易必須要克服的問題。

          所以,房屋是否被設定抵押,是交易時雙方要確認的重要問題,賣方有義務明確告知買方。

          二、先還貸再解押,然后過戶

          之所以過戶受到限制,就是因為房屋因貸款被抵押給銀行。所以只要還清銀行貸款就可以解除抵押,過戶就不受限制了。

          但是在實踐中,賣方可能不具備足夠的資金來還貸解押,而寄希望于買方付一筆款項來還貸解押。

          而買方可能也需要進行貸款支付房款,且準備的首付不足以使賣方還清貸款?;蛘哔I方有足夠的資金,但擔心把房款交給賣方,賣方不用資金還貸挪作它用或還清貸款后因房價上漲等原因反悔,那買方的權益保障就是個問題了。.

          三、請還貸解押的方式及注意事項輸

          1賣方自籌集資金還貸

          不管是自行向親友借款還是其它途徑,賣方先還清銀行貸款,解除抵押,然后與買方正常交易,根據交易進行分幾筆付款,交房、過戶。這種方式問題由賣方解決,買方沒有風險。但實踐中,很多賣方做不到。

          2買方先支付足夠的房款給賣方還貸

          賣方利用買方的資金或再適當加上自己的資金還清銀行貸款,然后辦理過戶手續。這種情況我們前面說了,買方的風險比較大。

          這種情況,從買方的角度——可以從以下幾個角度操作降低風險:

          首先,合同必須約定并實際監督,買方支付的房款確實用于還貸解押;

          其次,爭取約定賣方在收款同時把房屋實際交付給買方,實際占有能在很大情況下避免一些風險;

          最后,可以試著要求賣方提供其他可靠的擔保,并在合同中約定明確的、有制約力的違約責任。

          3通過銀行辦理轉按揭

          由房屋賣買雙方共同申請銀行辦理轉按揭手續,在買方購買二手房也需要貸款的情況下,可以考慮到銀行申請轉按揭手續。

          這種方式的優點在于房屋買賣雙方都比較安全,而且對于無能力一次性支付購房款的買方也可以得到銀行貸款。

          轉按揭不單可以在原貸款銀行辦理,有的銀行也可以提供跨行轉按揭。有的銀行還專門提供類似的服務,各行之間手續的繁簡也不同,能否辦理、具體如何辦理,建議買賣雙方向相關銀行直接咨詢,一家不行,也可以換其它家再問問。

          但是,這種方式的買方的貸款資格要經過銀行審核,辦理程序相對復雜,時間較長。如果買方的貸款資格有問題,或者銀行貸款額度比較緊張,放貸時間可能會不太確定。

          對賣方來講,這種方式有可能會造成交易的拖延,無法及時獲取房款。實踐中,因為貸款操作時間超過原來各方預期的時間引起的糾紛非常多。從保護賣方利益的角度講,最好對貸款時間、次數等進行明確的約定和限制,并約定無法按時取得貸款審批的解決方案。

          4通過第三方墊資完成解押

          如果因銀行轉按揭手續復雜,或因某種原因無法辦理轉按揭,雙方也無法自籌資金還貸解除抵押,那就只能借助于中介等第三方墊資來協助雙方未完成交易了,當然,中介是要收取一定費用的。

          很多房產中介都提供這種服務,但是如果選擇這種方式一定要選擇值得信賴的中介,因為要這么辦理,往往買賣雙方都要把房屋解除抵押、再貸款以及過戶手續的相關授權交給中介,以往也發生過中介利用這種機會分割交易雙方利益的事。

          所以,如果用這種方式操作,對辦理業務的時間及相關違約責任要同中介約定清楚。除了房產中介外,現在也有專門的擔保公司可以為交易雙方提供擔保,協助雙方解除抵押完成交易,當然,這也是要支付一定費用的。


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